Mietshäuser Syndikat: el antídoto alemán contra la especulación immobiliaria

El antídoto está extendido. Hay 140 dosis (y 17 más en preparación) repartidas por toda Alemania. 

Jordi de Miguel , 07/02/2019

140 proyectos de vivienda colectiva que, desde los inicios de los años 90, han consolidado una fórmula para promover el acceso a la vivienda, protegiéndolo de la amenaza especuladora. Por eso son fuente de inspiración para cooperativas de vivienda del resto de Europa, a pesar de que a ninguno de ellos le impulsa una cooperativa.

Viviendas del proyecto Wohnsinn Aachen / WOHNSINN AACHEN

Freiburg 1992: el origen

Mietshäuser Syndikat se traduce literalmente por ‘Sindicato de casas de alquiler’, pero en alemán la palabra ‘sindicato’ no se refiere tanto al ámbito laboral como cualquier asociación, grupo o federación que defiende un interés común.

Su origen lo encontramos en la ciudad de Freiburg. Concretamente en la que había sido sede de la empresa Grether, un complejo fabril que con la desaparición del negocio se llenaría de pequeños talleres y que ahora, después de una larga negociación de los movimientos sociales de la ciudad con el Ayuntamiento, acoge el cuartel general y dos de los proyectos de vivienda colectiva más emblemáticos del Syndikat, una radio comunitaria, varios locales de entidades y otros espacios de uso vecinal.

Oficialmente, el Syndikat  nació en 1992. Su objetivo era dotar de amparo legal las experiencias de empleo que comenzaron a proliferar en el país en los años setenta. Para ello, la organización optó por promover una forma jurídica poco común entre proyectos de vivienda colectiva: la sociedad limitada (SL). ¿Por qué no una cooperativa? “Porque, en Alemania, la cooperativa es una forma jurídica compleja y cara. Tiene buena imagen, pero está inserta en la lógica capitalista “, explica Peter Kämmerling, miembro del Syndikat.

Cada proyecto de vivienda colectiva está impulsado por una sociedad limitada. Esta sociedad está formada por dos socios: uno es la asociación de residentes del proyecto, que posee el 51% del capital social; el otro es el Syndikat, que aporta el 49% restante. El contrato que los vincula, sin embargo, garantiza que el Syndikat, como organización paraguas que promueve y fomenta el modelo, puede ejercer el derecho a veto en el caso de que una asociación de residentes quiera vender la propiedad.

De este modo, se evita que, con el paso del tiempo y las circunstancias cambiantes de cada proyecto, se reproduzca lo que comienza a suceder en la vecina Dinamarca : allí, sin una organización que proteja los valores fundacionales del modelo Andel (garantizar el acceso a la vivienda en condiciones más justas que las ofrecidas por el mercado), algunas cooperativas de viviendas han hecho uso de su autonomía para encarecer las cuotas de participación, convirtiéndolas en un producto de inversión desprotegido ante intereses especulativos. El blindaje que promueve el Syndikat corta de raíz esta posibilidad.

Encuentro de vecinos en el complejo de Grether, sede del Syndikat / MIETSHÄUSER SYNDIKAT

Estabilidad y diversidad

Hay 18 proyectos en Berlín y 18 más en Freiburg, 3 en Bremen, 6 en Desden, 12 en Leipzig … Hay proyectos de todo tipo. Pequeños y grandes (en Grether viven 100 personas), rurales y urbanos; algunos incluso, como el Arnoldstrasse 16 de Hamburgo, han destinado el edificio a alojar talleres de artesanos.

Según Peter Kämmerling, la estabilidad del modelo, junto con la creciente necesidad de proteger la vivienda de las dinámicas del mercado, es el que ha permitido que se extienda por toda Alemania. El que él habita (el único proyecto de la localidad de Aachen) se empezó a gestar a principios de los 2000 por iniciativa de un grupo de amigos que compró dos viejos bloques de viviendas al Ayuntamiento del municipio. Estos fueron rehabilitados y en el patio interior se levantó otro, sumando un total de 20 apartamentos.

Habitualmente, para efectuar la compra de propiedades, los residentes aportan una tercera o cuarta parte de los créditos necesarios. El resto, los pone el banco. “En Alemania, los intereses de los bancos son muy bajos, rondan el 2%. Es cierto que algunos no conocen el modelo del Syndikat y no dan créditos, pero hay otros, como el GLS de Bochum, que están acostumbrados y trabajan con nosotros “, explica Kämmerling:” Los futuros residentes tienen tres funciones legales independientes: prestan un crédito, son socios de la asociación y pagan un alquiler a la SL. En las primeras fases de los proyectos, la compra o rehabilitación de edificios hace que el precio del alquiler sea similar al del mercado. Pero una vez se han devuelto los créditos, el alquiler se mantiene intacto “..

El Syndikat sólo puede decidir sobre una posible venta. Cada asociación de residentes tiene plena autonomía para organizarse y establecer el modelo de convivencia que le convenga. “Algunos viven como en una comuna, nosotros vivimos en pisos independientes con una sala compartida. Otros pueden decidir que algunos de los miembros paguen un alquiler más barato. Depende de lo que decida cada grupo “, dice Kämmerling. Esto, sin embargo, no quiere decir que los valores sociales y medioambientales de todos los proyectos no estén alineados: entre dos y tres veces al año, la asamblea general del Syndikat (de la que forman parte todos los proyectos y personas a título individual) tiene presentes estos valores a la hora de escoger las iniciativas con que unirá esfuerzos en una nueva sociedad limitada.

Rehabilitación del edificio del proyecto Mangelwirtschaft, Dresden / MIETSHÄUSER SYNDIKAT

Solidaridad entre proyectos: la clave del éxito

Si nuevas iniciativas llegan a la asamblea general es, seguramente, porque antes han contactado con algún proyecto en marcha de la zona. En todo el país, cada tres meses se organizan encuentros regionales donde se explica el modelo: el proyecto más cercano se convierte en una especie de mentor de los que se inician. La solidaridad entre proyectos es una de las claves del éxito. Además de asesorar a las nuevas iniciativas (y, eventualmente, de prestarles dinero para que salgan adelante) cada uno de los proyectos establecidos paga una cuota anual solidaria al Syndikat. Esta cuota es posible gracias a la paulatina amortización de los créditos y la consecuente generación de superávit. De este modo, en vez de utilizar los crecientes márgenes económicos para otros fines o para reducir sus alquileres, lo que se hace es transferir una cuota al Syndikat para que éste no sólo cubra sus gastos administrativos, sino para que también ayude a financiar nuevas iniciativas con la creación de más sociedades limitadas. Como dice Jochen Schmidt, uno de los miembros fundadores, el Syndikat actúa como las células: “Tenemos capacidad de dividirnos y multiplicarnos”.

Para saber más: Documental “Esta es nuestra casa” (subtítulos en inglés)

 http://www.elcritic.cat/blogs/sostrecritic/2019/02/07/mietshauser-syndikat-lantidot-alemany-contra-lespeculacio-immobiliaria/

Traducción: Teresa Abril


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